REITs: como investir em imóveis nos EUA com pouco dinheiro

Você já sonhou em ser dono de imóveis nos Estados Unidos, mas acha que precisa de muito dinheiro para isso? Existem alternativas acessíveis que permitem participar do mercado imobiliário americano com valores iniciais bem mais baixos do que você imagina. Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são uma excelente porta de entrada para esse universo, possibilitando que investidores com diferentes perfis e capacidades financeiras diversifiquem suas carteiras com imóveis de alto padrão. Neste artigo, vamos explorar em detalhes como investir em REITs e aproveitar as oportunidades que esse mercado oferece.

O que são os REITs e como funcionam?

REITs, ou Real Estate Investment Trusts (em português, Fundos de Investimento Imobiliário), são empresas que possuem, operam ou financiam propriedades geradoras de renda nos Estados Unidos. Criados pelo Congresso americano em 1960, os REITs foram concebidos para permitir que pequenos investidores participassem do mercado imobiliário de grande porte, semelhante ao que os fundos mútuos fazem para o mercado de ações.

Para uma empresa se qualificar como REIT nos EUA, ela deve atender a critérios específicos:

1. Distribuição obrigatória de lucros: No mínimo 90% do lucro tributável deve ser distribuído aos acionistas na forma de dividendos

2. Investir majoritariamente em imóveis: Pelo menos 75% dos ativos devem ser relacionados a imóveis

3. Fonte de receita: No mínimo 75% da receita bruta deve vir de aluguéis, juros de hipotecas ou vendas de propriedades

4. Base de investidores ampla: Ter pelo menos 100 acionistas e nenhum grupo de cinco ou menos investidores pode deter mais de 50% das ações

Essa estrutura traz benefícios fiscais para as empresas, que ficam isentas de impostos corporativos federais sobre a renda distribuída aos acionistas. Em troca, os investidores recebem dividendos consistentes, muitas vezes pagos trimestralmente.

Quando você investe em um REIT, essencialmente está se tornando um proprietário parcial de uma carteira diversificada de imóveis. Isso significa que você pode receber parte das rendas geradas por essas propriedades sem precisar lidar com as responsabilidades de um proprietário tradicional, como manutenção, busca por inquilinos ou gestão diária.

O ciclo de funcionamento de um REIT

Para entender como os REITs funcionam na prática, vamos acompanhar o ciclo do dinheiro:

1. Captação de capital: Os REITs levantam fundos vendendo ações a investidores em bolsas de valores

2. Aquisição de imóveis: Com o capital levantado, compram, desenvolvem ou financiam propriedades comerciais e residenciais

3. Gestão ativa: Administram as propriedades, buscando maximizar a ocupação e as receitas de aluguel

4. Geração de receita: Recebem aluguéis dos inquilinos, gerando fluxo de caixa constante

5. Distribuição de dividendos: Repassam pelo menos 90% dos lucros aos investidores

Tipos de REITs disponíveis no mercado americano

O mercado de REITs nos Estados Unidos é extremamente diversificado, oferecendo opções para diferentes estratégias de investimento. Conhecer os tipos disponíveis é fundamental para quem quer saber como investir em REITs de forma adequada ao seu perfil. Vamos explorar as principais categorias:

Por método de investimento

1. REITs de Capital (Equity REITs):

   • São os mais comuns (cerca de 90% do mercado)

   • Possuem e operam diretamente os imóveis

   • Receita principal vem dos aluguéis cobrados

   • Têm potencial de valorização das propriedades ao longo do tempo

2. REITs de Hipotecas (Mortgage REITs):

   • Não possuem imóveis diretamente

   • Financiam investimentos imobiliários através de hipotecas

   • Lucram com a diferença entre os juros recebidos dos empréstimos e o custo de captação

   • Geralmente oferecem dividendos mais altos, mas com maior sensibilidade às taxas de juros

3. REITs Híbridos:

   • Combinam características dos REITs de Capital e de Hipotecas

   • Possuem imóveis e também investem em financiamentos imobiliários

Por segmento de mercado

Os REITs também se especializam em diferentes tipos de propriedades:

1. Residenciais:

   • Focados em apartamentos, casas para locação e condomínios

   • Exemplos: AvalonBay Communities (AVB), Equity Residential (EQR)

2. Comerciais/Escritórios:

   • Investem em edifícios corporativos e espaços de trabalho

   • Exemplos: Boston Properties (BXP), Vornado Realty Trust (VNO)

3. Varejo/Shopping Centers:

   • Concentrados em lojas, centros comerciais e outlets

   • Exemplos: Simon Property Group (SPG), Realty Income (O)

4. Industriais:

   • Focados em galpões logísticos, centros de distribuição e fábricas

   • Exemplos: Prologis (PLD), Duke Realty (DRE)

5. Saúde/Hospitais:

   • Investem em hospitais, clínicas, residências para idosos

   • Exemplos: Welltower (WELL), Ventas (VTR)

6. Hotéis:

   • Especializados em propriedades hoteleiras e resorts

   • Exemplos: Host Hotels & Resorts (HST), Park Hotels & Resorts (PK)

7. Data Centers:

   • Focados em instalações para armazenamento e processamento de dados

   • Exemplos: Equinix (EQIX), Digital Realty Trust (DLR)

8. Torres de Telecomunicações:

   • Investem em infraestrutura de comunicação

   • Exemplos: American Tower (AMT), Crown Castle (CCI)

9. Self-storage:

   • Especializados em unidades de auto-armazenamento

   • Exemplos: Public Storage (PSA), Extra Space Storage (EXR)

Essa diversidade permite que o investidor monte uma carteira de REITs que reflita suas expectativas sobre diferentes setores da economia e ciclos imobiliários.

Vantagens em relação a imóveis físicos

Quando comparamos o investimento em REITs com a compra direta de imóveis físicos, especialmente no exterior, diversas vantagens ficam evidentes para quem quer aprender como investir em REITs:

Menor capital inicial

Um dos maiores atrativos dos REITs é a possibilidade de começar com valores baixos. Enquanto uma propriedade nos EUA pode custar centenas de milhares de dólares (exigindo entrada e financiamento), você pode comprar ações de REITs por menos de US$100, dependendo da cotação. Isso democratiza o acesso ao mercado imobiliário americano.

Alta liquidez

REITs são negociados em bolsas como ações comuns, o que significa que você pode comprar ou vender suas posições rapidamente durante o horário de pregão. Compare isso com um imóvel físico, cuja venda pode levar meses e envolver processos burocráticos complexos.

Diversificação instantânea

Ao adquirir um REIT, você está investindo em dezenas ou até centenas de propriedades de uma só vez. Um exemplo é o Simon Property Group (SPG), que possui mais de 200 shopping centers e outlets premium nos EUA. Conseguir esse nível de diversificação com imóveis físicos seria praticamente impossível para a maioria dos investidores.

Gestão profissional

REITs são administrados por equipes especializadas que cuidam de todos os aspectos operacionais: manutenção, busca por inquilinos, negociação de aluguéis, reformas e questões legais. O investidor recebe os dividendos sem precisar se preocupar com estas responsabilidades.

Transparência

Como empresas listadas em bolsa, os REITs devem seguir rigorosas normas de divulgação de informações. Relatórios trimestrais e anuais permitem acompanhar o desempenho do investimento com clareza, algo muito mais difícil de obter em imóveis físicos individuais.

Dividendos consistentes

Graças à obrigação de distribuir pelo menos 90% de seus lucros tributáveis, os REITs geralmente oferecem yields (rendimentos de dividendos) superiores às médias do mercado. Historicamente, muitos REITs pagam dividendos que variam entre 3% e 8% ao ano, podendo ser ainda maiores em certos segmentos.

Potencial de valorização de longo prazo

Além dos dividendos, os REITs também podem proporcionar ganhos de capital à medida que o valor das propriedades subjacentes se aprecia com o tempo. Muitos REITs também investem no desenvolvimento de novas propriedades, criando valor adicional para os acionistas.

Como investir em REITs desde o Brasil

Existem diversas maneiras de acessar o mercado de REITs americanos estando no Brasil. Cada método tem suas particularidades, custos e benefícios. Vamos explorar as principais opções disponíveis para quem quer saber como investir em REITs:

1. BDRs de REITs na B3

Os BDRs (Brazilian Depositary Receipts) permitem investir em empresas estrangeiras diretamente pela bolsa brasileira, em reais. Desde 2020, investidores de varejo podem acessar BDRs, o que facilitou o acesso a REITs americanos.

Vantagens dos BDRs:

• Negociação em reais e pela B3

• Não é necessário abrir conta no exterior

• Processo semelhante à compra de ações brasileiras

• Disponível em corretoras nacionais

Exemplos de BDRs de REITs disponíveis:

• AMTI34 (American Tower)

• EQIX34 (Equinix)

• DTRE34 (Digital Realty Trust)

Apesar da praticidade, a oferta de BDRs de REITs ainda é limitada em comparação com o universo completo disponível nas bolsas americanas.

2. Via corretoras internacionais

Esta opção permite acesso direto ao mercado americano, com a possibilidade de investir em todos os REITs listados nas bolsas dos EUA.

Principais corretoras utilizadas por brasileiros:

• Avenue Securities

• Passfolio

• TD Ameritrade (Charles Schwab)

• Interactive Brokers

O processo geralmente envolve:

1. Abertura de conta na corretora (totalmente online)

2. Envio de documentação para verificação

3. Transferência internacional de recursos (via remessa ou cartão)

4. Início das operações na plataforma da corretora

A maioria dessas corretoras não exige valor mínimo para abertura de conta, e você pode começar com montantes modestos como US$100.

3. ETFs de REITs

Para quem prefere uma abordagem ainda mais diversificada, os ETFs (Exchange Traded Funds) que investem em cestas de REITs podem ser uma excelente alternativa.

Principais ETFs de REITs nos EUA:

• VNQ (Vanguard Real Estate ETF): Ampla exposição ao mercado imobiliário americano

• SCHH (Schwab U.S. REIT ETF): Baixa taxa de administração

• XLRE (Real Estate Select Sector SPDR Fund): Foco nos REITs do S&P 500

• RWR (SPDR Dow Jones REIT ETF): Concentrado em equity REITs

Esta opção combina a simplicidade de uma única compra com a diversificação entre diversos REITs, minimizando o risco específico de empresas individuais.

4. Fundos de investimento brasileiros com foco em REITs

Algumas gestoras brasileiras oferecem fundos que investem em REITs internacionais:

• Você investe em reais no Brasil

• A gestora se encarrega da operação internacional

• Geralmente exigem valores mínimos mais altos

• Cobram taxas de administração e performance

Esta opção é mais indicada para investidores que preferem delegar a gestão e seleção dos REITs a profissionais especializados.

Tributação e riscos a considerar

Antes de decidir como investir em REITs, é fundamental compreender o tratamento tributário e os riscos associados a estes investimentos:

Tributação para investidores brasileiros

A tributação varia conforme o método escolhido para investir em REITs:

BDRs de REITs:

• 15% de imposto de renda sobre ganho de capital (diferença entre preço de venda e compra)

• Isenção para vendas mensais de até R$ 20.000

• Dividendos recebidos são tributados como rendimentos (alíquota entre 15% e 22,5%, dependendo do valor)

Investimento direto via corretoras internacionais:

• 15% de imposto de renda sobre ganho de capital

• Recolhimento via carnê-leão ou DARF

• Dividendos são tributados na fonte nos EUA (geralmente 30%, podendo reduzir para 15% se preenchido o formulário W-8BEN)

• Necessidade de declaração de bens e direitos no exterior no IR anual

ETFs e fundos brasileiros:

• Seguem a tributação de fundos de investimento (alíquotas regressivas conforme o prazo)

• A gestão tributária é geralmente simplificada para o investidor

Obrigações declaratórias

Para investimentos diretos no exterior, é importante lembrar que:

• Investimentos acima de US$ 100.000 exigem declaração ao Banco Central (Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior)

• Todos os investimentos no exterior, independentemente do valor, devem ser declarados no Imposto de Renda

Principais riscos ao investir em REITs

1. Risco de mercado: REITs são negociados em bolsa e, portanto, sujeitos às oscilações e volatilidade do mercado acionário. Em momentos de estresse econômico, podem sofrer quedas significativas, mesmo que o valor intrínseco das propriedades permaneça estável.

2. Risco setorial: Cada segmento do mercado imobiliário tem seus ciclos e vulnerabilidades específicas. Por exemplo:

• REITs de escritórios podem sofrer com o aumento do trabalho remoto

• REITs de varejo enfrentam a concorrência do e-commerce

• REITs de hotéis são sensíveis a crises no setor de viagens

3. Risco de taxa de juros: REITs são particularmente sensíveis às variações nas taxas de juros. Quando os juros sobem:

• O custo de financiamento aumenta, pressionando margens

• Investimentos de renda fixa tornam-se mais atrativos, reduzindo a demanda por REITs

• O valor presente dos fluxos futuros de aluguéis diminui

4. Risco cambial: Para brasileiros, investir em REITs americanos significa exposição ao dólar. Uma desvalorização do dólar frente ao real pode reduzir os retornos quando convertidos para a moeda nacional.

5. Risco de vacância: Períodos econômicos difíceis podem aumentar a taxa de desocupação das propriedades, reduzindo a receita de aluguéis e, consequentemente, os dividendos distribuídos.

6. Alterações tributárias: Mudanças na legislação tributária, tanto no Brasil quanto nos EUA, podem impactar a rentabilidade dos investimentos em REITs.

Estratégias para investir em REITs

Para maximizar os resultados ao investir em REITs, considere as seguintes estratégias:

Diversificação entre segmentos

Uma abordagem prudente é distribuir seus investimentos entre diferentes setores imobiliários. Isto ajuda a reduzir a exposição a ciclos negativos específicos de cada segmento. Por exemplo:

• REITs industriais podem se beneficiar do crescimento do e-commerce

• REITs de saúde tendem a ser mais estáveis durante recessões

• REITs de data centers aproveitam a expansão da economia digital

Análise dos fundamentos

Ao selecionar REITs individuais, avalie métricas importantes como:

1. FFO (Funds From Operations):

• Medida de fluxo de caixa específica para REITs

• Mais relevante que o lucro líquido tradicional

• Calcula-se: Lucro Líquido + Depreciação + Amortização - Ganhos de Capital

2. Taxa de ocupação:

• Percentual de propriedades alugadas

• Ideal acima de 90%

3. Histórico de dividendos:

• Consistência nos pagamentos

• Crescimento ao longo do tempo

4. Alavancagem:

• Nível de endividamento

• Relação dívida/valor dos ativos

5. Qualidade dos ativos:

• Localização das propriedades

• Perfil dos inquilinos

• Duração média dos contratos

Alocação adequada na carteira

REITs podem ser parte de uma estratégia de diversificação global, mas é importante definir um percentual adequado ao seu perfil:

• Investidores conservadores: 5-10% da carteira

• Investidores moderados: 10-15% da carteira

• Investidores agressivos com foco em renda: até 20-25% da carteira

Reinvestimento de dividendos

Para quem busca crescimento patrimonial de longo prazo, reinvestir os dividendos recebidos pode potencializar significativamente os retornos através do poder dos juros compostos.

Conclusão: REITs como porta de entrada para o mercado imobiliário global

Investir em REITs representa uma oportunidade acessível para brasileiros que desejam diversificar suas carteiras com imóveis de qualidade nos Estados Unidos. Com valores iniciais baixos, gestão profissional e dividendos consistentes, esses veículos de investimento democratizam o acesso ao mercado imobiliário internacional.

A variedade de segmentos disponíveis permite montar uma estratégia personalizada, seja focada em geração de renda, proteção contra inflação ou crescimento de longo prazo. E com as diversas formas de acesso — BDRs, corretoras internacionais ou ETFs — é possível encontrar a alternativa mais adequada ao seu perfil e situação financeira.

Entretanto, como todo investimento, é fundamental compreender os riscos envolvidos e fazer uma análise cuidadosa antes de comprometer seus recursos. Os REITs podem ser afetados por variações nas taxas de juros, ciclos econômicos e tendências específicas do setor imobiliário.

Para quem deseja iniciar sua jornada no mundo dos investimentos internacionais, vale a pena conferir nosso artigo sobre CDI, IPCA e Selic: o que significam e como afetam seus investimentos, entendendo como os indicadores econômicos influenciam diferentes classes de ativos. E para aprofundar seus conhecimentos no mercado imobiliário nacional, não deixe de ler nosso Guia completo sobre fundos imobiliários: o que são, como funcionam e se vale a pena.

Agora que você conhece os principais aspectos sobre como investir em REITs, está mais preparado para dar os primeiros passos e incluir esses ativos em sua estratégia de diversificação internacional. Lembre-se: o importante é começar com uma boa base de conhecimento e evoluir gradualmente sua exposição conforme se sente mais confortável com esta classe de ativos.